福岡市の家を売りたい？福岡県の不動産売却・不動産査定

福岡の不動産を売却する場合、不動産の種類（中古一戸建て・中古マンション・中古ビル・土地）や市区町村エリア、売りたい理由やタイミングによって不動産の売り方は様々です。

しかし、何も知らない人は不動産業者に任せきりにしてしまい、数百万円も損してしまうケースは少なくありません。それは大手の不動産会社であってもです。

不動産売却は人生の中で一度くらいしか経験しないため、悩みや不安も大きいと思いますが、賃貸とは異なり、大きな金額が動く不動産売却だからこそ、後悔しないように必ず成功させましょう。

このページをご覧いただくと、あなたに合った不動産の売却方法、不動産査定の仕方、不動産売却の手順や流れなど、福岡の不動産を売るときに有利になる知識が得られ、不動産売却に関する悩みの解決につながります。

福岡の不動産を売却する2つの方法

まず、不動産を売却する方法は主に「買取売却」と「仲介売却」に大別できます。

不動産を売却する理由や目的によって買取売却なのか、それとも仲介売却なのかを明確にしておく必要があります。

大事なことなので、「買取売却」と「仲介売却」について1つずつ詳しく解説します。

「買取売却」は不動産会社が直接買い取る

買取売却とは、不動産会社が直接買い取ることです。

買取売却のメリットは「早く売れる」ことで、早ければ数日、遅くても1ヶ月程度で売却の手続きを終えることができます。

しかし、買取売却には「相場価格より安くなる可能性が高い」というデメリットもあります。

不動産会社は買い取った後、その不動産を販売して利益を出す必要があります。そのために不動産の修理をしたり、販促活動をする経費がかかる分、買取価格が安くなるというわけです。

買取価格は、相場の6割から8割程度の価格になることが一般的です。

例えば、市場価格が2,000万円の不動産であれば、買取売却では1,200万円から1,600万円くらいになると考えておきましょう。

不動産を売却する理由や目的が「すぐにでも不動産を手放したい」とか、「素早く現金化したい」という場合、買取売却の検討をしてみては如何でしょうか？

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「仲介売却」は不動産会社に買主を探してもらう

仲介売却とは、不動産会社に買主を探してもらうことです。

不動産売却においては仲介売却が一般的で、何か特別な理由がない限り、買取売却より仲介売却のほうがおすすめです。

なぜなら、仲介売却には「相場より高く売れる可能性が高い」というメリットがあるからです。

基本的には相場価格で取引されますが、買主の購買意欲やニーズ、不動産の付加価値などによって相場価格より高く売れるケースは珍しくありません。

例えば、田舎にある築年数の古い一軒家というのは、基本的に市場価値は低いのですが、「田舎に移住し、DIYでリフォーム（リノベーション）した古民家カフェを経営したい」という人にとっては相場以上のニーズがあるわけですね。

このように仲介売却は、最低でも相場価格、買主のニーズや不動産の付加価値によっては相場以上の売却価格を期待できるのが特徴です。

しかし、仲介売却には「売却までの期間が長期化する」というデメリットもあります。

売却までの期間は3ヶ月から6ヶ月、もしくはそれ以上の時間を要することもあるため、「売却までの期間が長くても最高値で売りたい」という場合は仲介売却がおすすめです。

「買取」と「仲介」の違いを比較する

「買取売却」と「仲介売却」の違いをわかりやすく比較してみましょう。

	買取	仲介
買主	不動産会社	主に個人
売却価格	相場の6割から8割程度	相場価格、または相場以上
売却期間	数日から1ヶ月程度	3ヶ月から6ヶ月以上
仲介手数料	なし	あり
内覧希望者への対応	なし	あり
契約不適合責任	なし	あり

売却の期間、仲介手数料の有無、内覧希望者への対応、契約不適合責任を比較すると、買取売却のほうが良いですが、やはり「相場の6割から8割程度」という売却価格が悩ましいですね。

繰り返しになりますが、個人的には仲介売却がおすすめです。

しかし、事情があって買取売却をご検討される場合、福岡県の不動産であれば1番高く買い取ってくれる不動産会社を無料でご紹介・ご提案できますので、お気軽にお問い合わせください。

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それでは福岡の不動産を仲介売却する手順について解説を進めます。

福岡の不動産を仲介売却する手順7ステップ

福岡の不動産を仲介売却する手順は次の7ステップです。

1つずつ解説していきます。

STEP1：複数の不動産会社に査定依頼して査定額を比較する

不動産査定のポイントは、大手や中小など会社規模に関係なく、複数の不動産会社に査定依頼することです。

なぜなら、複数の査定価格を比較することで、その不動産の平均や価値を把握することができ、「いくらで売ったら得か？」という最高額がわかるからです。

しかし、不動産会社をいくつも知っている人は少ないでしょう。

そこで「不動産の一括査定サイト」が非常に便利です。不動産の一括査定サイトは次のような特徴があります。

売る、売らないに関わらず、「いくらの価値がある不動産なのか？」を知るために、不動産の一括査定サイトは必ず利用してみましょう。

「利用者数」「提携社数」「信頼の実績」を比較して、不動産の一括査定サイトをランキングしています。ぜひ参考にしてみて下さい。（参考：不動産一括査定サイトの人気比較ランキング）

福岡の不動産会社にも不動産査定を依頼する

福岡の不動産売却であれば、福岡の不動産会社にも査定を依頼すると、査定価格が高くなる可能性があります。

資金力が豊富な大手の不動産会社は、高い査定額を提示してくれると思われるかもしれませんが、地域密着の不動産会社が提示する査定額のほうが上回る事例もあります。

その地域の特性を熟知し、顧客を含めて地場の情報に精通しているからです。

不動産会社によって不動産の種別や営業しているエリアが異なるからこそ、独自のネットワークを活用し、近隣や周辺地域の調査に優れている不動産会社に査定を依頼する価値があります。

そのため、最高査定額を求めるのであれば、不動産一括査定サイトで大手の査定額を確認した後、地元福岡の不動産会社にも査定を依頼するのが最適です。

STEP2：不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却を依頼する不動産会社が決まったら、その不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を結びます。

媒介契約とは、不動産を売却する際、宅地建物取引業者（不動産仲介会社）に売主と買主の間に入ってもらい、買主を探してもらうために結ぶ契約のことを言います。

媒介契約には次の3種類があります。

結論から言うと、媒介契約は「専任媒介契約」の選択をお勧めします。

それぞれの媒介契約には次のような特徴があります。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社への依頼	○	×	×
自己発見取引	○	○	×
契約期間	制限なし	3ヶ月以内	3ヶ月以内
レインズ登録の義務	任意	7営業日以内	5営業日以内
活動状況報告	報告義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
仲介手数料	同じ	同じ	同じ

「一般媒介契約」の場合、複数の会社とやり取りする時間や知識が必要となり、不動産売却に慣れている人向けの契約になります。

「人気エリア」「築年数が浅い」「駅近」など、とても人気がある好条件の物件で、不動産会社の販売力に関係なく、すぐに成約するような物件なら一般媒介契約のほうが早く売却できるケースもあります。

しかし、初めて不動産を売却される場合、一般媒介契約は避けるのが無難でしょう。

また、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」に大きな違いはありません。活動状況報告を頻繁に受けられる程度です。自己発見取引ができるメリットが大きいため、「専任媒介契約」をお勧めします。

どの媒介契約であっても不動産会社に支払う「仲介手数料」は一緒ですから、1番メリットの大きい「専任媒介契約」が1番良いでしょう。

不動産会社の選び方は、仲介手数料だけでなく、相続に関して丁寧にアドバイスしてくれたり、保証に関して詳しく説明してくれるなど、依頼して安心できる不動産会社がおすすめです。

STEP3：売り出し価格を設定して内覧対応する

買主は設定された売り出し価格を参考にし、内覧（物件を実際に見学）しますから、売り出し価格の決め方は重要です。

まず、売り出し価格は売主が自由に決めて良いものです。

ただし、不動産は非常に高額な資産ですから、安く売ってしまうと大きな損をしてしまいますし、高く売ろうとすると、なかなか売れなくなってしまうため、「適正」な価格設定が必要です。

適正な価格とは、「売却活動の開始」から「売買契約の締結」までの3ヶ月間で売れる価格です。

例えば、売却活動の開始から1週間で売れた場合、売り出し価格を安く設定し過ぎた「売り急ぎ」の状態です。反対に3ヶ月経っても売れない場合は価格が高過ぎる可能性があります。

ですから、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」の契約期間である3ヶ月を目安にします。

売り出し価格の決め方

売り出し価格の決め方は、不動産会社に査定を依頼し、その査定価格を参考にして売主が決めるのが一般的です。

査定価格イコール売り出し価格というわけではありませんが、売り出し価格を決める際、査定価格は参考にできます。

例えば、不動産一括査定サイトの査定額が2,500万円だった場合、強気の価格設定として2,600万円を設定したり、2,400万円を許容範囲の価格として考えることができます。

販売価格は途中で変更できるため、はじめの1週間は2,600万円から始めてみて、3ヶ月を目処に、許容範囲である2,400万円まで徐々に価格を下げていくのが良いでしょう。

内覧希望者への対応

「物件を実際に見学したい」という内覧希望者が現れると、媒介契約している不動産会社から連絡がきて、スケジュールを合わせて内覧の日程を決めていきます。

内覧希望者というのは、「販売価格」「所在地」「最寄り駅」「土地面積」「建物面積」「間取り（3LDKなど）」「築年月」など、資料から得られる情報を理解した上で、物件の実際の雰囲気を確認したい人です。

そのため、売主として次のような対応が求められます。

内覧時間はおよそ30分から1時間程度です。

購入希望であれば、後日、不動産会社を経由して売主に連絡が来ます。

STEP4：必要書類を準備して売買契約をする

売買契約する場所は、取り引きする不動産の現地や不動産会社の店舗が一般的です。

売主と買主、そしてそれぞれを仲介した不動産業者が立ち会いますが、不動産登記の申請業務を行うため、司法書士が立ち会うこともあります。

売買契約書と重要事項説明書の読み合わせを行った後、署名捺印し、売買契約を締結します。

契約時には次の書類などが必要になるため、事前に確認しておきましょう。

必要書類等	備考
登記済権利証	売主が所有者本人であることを証明
実印	–
印鑑証明書	売主の本人確認と実印であることを証明
本人確認書類	運転免許証やパスポートなど
管理規約	マンション売却の場合
建築確認通知書	一戸建て売却の場合
建築協定書	協定がある場合
固定資産税納付書	–
印紙代	売主と買主がそれぞれ負担
不動産会社への仲介手数料	不動産会社との取り決め次第

不動産会社へ支払う仲介手数料は、売買契約成立時のタイミングで半額、物件の引渡し時のタイミングで残りの半額を支払うのが一般的ですが、不動産会社との取り決め次第では、物件の引渡し時に全額を一括で支払うケースもあります。

また、売買契約の際、買主から売主へ手付金の授受を行います。

不動産売買における手付金の相場は、「売却価格の5～10％」、または「100万円」と設定されることが一般的です。

STEP5：引っ越しや抵当権抹消など決済の準備をする

売買契約の成立後、「決済」「所有権移転」「引渡し」までの期間は、1ヶ月～2ヶ月くらいが一般的です。

その期間に引っ越しや抵当権抹消など決済の準備を行います。

引っ越し準備をする際、建物にある設備の状態がわかる「付帯設備表」を参考にすると、撤去物と残置物の整理がスムーズに行えるでしょう。

住宅ローンを利用している、もしくは住宅ローンを完済している場合は、抵当権抹消登記手続きが必要となります。

引渡す不動産に抵当権が設定されている場合、売主は住宅ローンを契約した金融機関に連絡して、抵当権抹消の書類準備をします。

金融機関が抵当権抹消の書類を準備できるまでの期間は10営業日（2週間）なので、決済日が決まったら速やかに金融機関に連絡して手続きを始めてください。

抵当権は住宅ローン完済時に自動的には外れないものです。抹消登記をせず不動産を売却すると、不動産業者にとっては大きな責任問題となるため、よくわからないという人は、媒介契約している不動産業者に相談すると良いでしょう。

STEP6：残代金の決済、鍵や書類の引き渡しをする

不動産の決済は、売主と買主の間で締結した売買契約に基づいて、取引を完了させる最後の段階であり、「残代金の授受」と「物件の引き渡し」を行います。

決済の場所は、原則として買主が指定した場所で行われるのが一般的で、買主が住宅ローンを借りる場合には、住宅ローンを借りる金融機関で決済を行います。

決済は売主と買主のほかに、仲介を担当する不動産会社、所有権移転登記を行う司法書士、買主が住宅ローンを借りる金融機関の担当者、状況に応じて、売主が住宅ローンを借りている金融機関の担当者が立ち会うこともあります。

決済日の必要書類等は次のとおりです。

必要書類等	備考
登記済権利証	原本
実印	–
印鑑証明書	原本
本人確認書類	運転免許証やパスポートなど
着金を確認できるもの	通帳・キャッシュカード・オンライン端末など
鍵一式	–
固定資産評価証明書	–
管理規約	マンションの場合
司法書士への報酬	–
不動産会社への仲介手数料	–

決済当日、司法書士が所有権移転登記の申請を法務局で行うため、私たちの経験上、決済日は平日の午前中に行われることが多く、決済の所要時間はおよそ1時間から1時間半前後になります。

また、売主に抵当権の抹消がある場合、抵当権抹消登記を行います。

「売主」の仲介手数料の上限額

不動産会社へ支払う仲介手数料は上限が決められています。

「売主」の仲介手数料の上限額は次のとおりです。

売買価格	仲介手数料の上限額
400万円以下	18万円＋消費税
400万円超	売買価格の3％＋6万円＋消費税

なお、売買価格に税金（消費税）は含まれません。

この金額以上の仲介手数料を不動産会社に求められても支払う必要はありません。

不動産仲介業の通常業務に含まれる見学案内や、一般的な広告費用を別途請求するような悪徳業者に騙されないためにも、仲介手数料の上限額について把握しておきましょう。

ちなみに、「買主」の仲介手数料の上限額は次のとおりです。

売買価格	仲介手数料の上限額
200万円以下	売買価格の5％＋消費税
200～400万円以下	売買価格の4％＋2万円＋消費税
400万円超	売買価格の3％＋6万円＋消費税

STEP7：確定申告をする

不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合、確定申告が必要になります。

不動産を売却して利益が出なかった場合、基本的には確定申告を行う必要はありませんが、特例や損益通算を適用する際は、利益がゼロやマイナスでも確定申告が必要です。

不動産を売却して利益が出た場合の特例は次のとおりです。

確定申告の時期までに特例が適用されるのか早めに確認しておきましょう。

福岡の不動産売却・不動産査定に関する相談や依頼

弊社は福岡の不動産コンサルタントとして、福岡県の不動産売却に関するご相談やご依頼を承っております。

弊社は不動産管理業をメインとしている不動産コンサルタントであるため、不動産の売買や仲介は行っていませんが、福岡の地域に適した信頼できる不動産会社をご紹介しています。

もちろん弊社に対する費用は一切発生いたしません。

ご紹介する不動産会社に関しても、無料査定の査定額にご納得いただけない場合は、1円の費用も発生しないのでご安心ください。

福岡県の不動産であれば、買取売却や仲介売却の無料査定をしてくれる不動産会社を無料でご紹介できます。お気軽にお問い合わせください。

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