総務省の調査によると、2022年現在、全住宅の7戸に1戸が空き家という状況になっており、2033年には3戸に1戸が空き家になると予測されています。
今はまだ、空き家バンク等で空き家に対する需要もありますが、数年後の3戸に1戸が空き家という状況になっては、空き家に対する需要や価値は無くなるといっても過言ではありません。
空き家は放置するほど、固定資産税を納め続けなければいけませんし、不法投棄や放火などの犯罪の危険性も高まります。もし「空き家を手放したい！」と思い立った時には、1日でも早く空き家の処分を検討することが大切です。
不要になった空き家は1日でも早く処分したい理由
弊社のお客様には、「売値はいくらでもいいから処分したい」、「タダ（無料）でもいいから処分したい」と言われる方がいます。その方々が不要になった空き家を1日でも早く処分したい理由は次の4つです。
- 固定資産税を支払い続けるのがもったいない
- 空き家の管理が面倒、大変、または出来ない
- 建物が老朽化しているため、台風や地震など災害時の倒壊が心配
- 不法投棄や放火、不審者の住み着き（不法占拠）が怖い
1.固定資産税を支払い続けるのがもったいない
住んでいる家や活用できている土地なら良いのですが、不要になった空き家に対する固定資産税はもったいないです。
さらに、ずっと空き家を放置していると自治体から「特定空き家」に指定されてしまいます。
特定空き家に指定されてしまうと、「住宅用地の特例措置」の対象ではなくなるため、固定資産税は更地と同じように最大6倍になるケースもあるのです。
特定空き家に指定される条件は、ゴミや害虫などによる衛生上の有害があるケース、建物の老朽化による倒壊や脱落する危険性があるケース、近隣住民の生活に悪影響を及ぼすケース、窓ガラスが割れていたり、立木が越境しているなど景観法に適していないケースです。
お掃除や草刈り、修繕や修理など、空き家の管理が頻繁にできるなら問題ありませんが、完全に放置したままの空き家ですと、早くて2～3年、遅くても4～5年で特定空き家に指定されてもおかしくない空き家の状態になってしまいます。
空き家を処分するのであれば、特定空き家に指定される前に処分することが賢明です。
2.空き家の管理が面倒、大変、または出来ない
そもそも「空き家」という社会問題の背景には「所有者の高齢化」が関係しています。
その家に住んでいた人が高齢になって、老人ホームに転居したり、長期間の入院生活を余儀なくされているケースや、高齢になった所有者が息子夫婦や娘夫婦の家で同居することになり、それまで住んでいた家を空き家にしているケースです。
60代の方なら体力的に空き家の管理ができる人が多いのですが、70代になると体力的にも精神的にも非常に大変です。そして80代になると空き家の管理が出来ないという方がほとんどです。
また、所有者は親で管理は子供さんがされるケースも多くあります。
弊社のお客様でも、空き家の所有者は介護施設に入居されている91歳の母親さん、空き家の管理は66歳の息子さんがされていたのですが、息子さん夫婦は佐賀県のマンションで暮らしているため、日曜日のたびに空き家となっている福岡の実家に出向き、「日曜日は孫と遊びたいんだけどなぁ」と仰りながら一人でお掃除や草刈りをされています。
その息子さんは、思い出のある実家なので体力が続く限りは自分で管理したいということなので、今はまだ処分はされていませんが、遅かれ早かれ、自分では空き家の管理ができなくなる時が必ず来るため、その時は改めてご相談いただくようにしています。
ただ、ご実家なので思い出が詰まっている大切な空き家なのは重々承知していますが、過去の思い出を大切にされるように、お孫さんとの未来の思い出作りの時間も大切にしていただきたく、管理にかかる時間が負担になるのであれば、1日でも早く空き家の処分を検討されるべきでしょうね。
3.建物が老朽化しているため、台風や地震など災害時の倒壊が心配
空き家のほとんどは、その建物が建てられた時代の耐震は不十分であり、現在の耐震基準を満たしていません。更に誰も住んでいない空き家は老朽化が進行しやすく、建物が倒壊する危険性があるため、不要になった空き家は1日でも早く処分するべきです。
もし建物の倒壊によって、通行人に大怪我をさせてしまったり、隣の家や自動車を傷つけた場合、それは全て所有者の責任になるため、迷惑をかけた相手に損害賠償を支払うことになります。
2018年、大阪・高槻市で起こったブロック塀倒壊による女児死亡の事故は記憶にも新しいですが、あのような悲惨な事故を繰り返さないためにも、所有者が責任を持って、不要になった空き家なら1日でも早く使い道を見直すことが大切です。
また、福岡は台風や地震の被害は比較的少ないといわれていますが、台風は毎年必ず福岡を通り、福岡県内には警固断層をはじめ、7つの大きな断層帯が存在するため、現在の耐震基準を満たしていない老朽化した空き家こそ倒壊するリスクがあります。
倒壊によって迷惑をかけた相手に対し、損害賠償という形で金銭的解決ができるならマシですが、金銭では解決できないような重大な事態に対する責任を負えないのであれば、重大な事態を招く前に対策する必要があるでしょう。
4.不法投棄や放火、不審者の住み着き（不法占拠）が怖い
誰が見ても「人が住んでいない」と判断されるような空き家は、不法投棄や放火、不審者の住み着き（不法占拠）の原因になる危険性があります。
近年、ゴミ屋敷となった空き家が社会問題になっています。誰も住んでいない空き家なのに、ゴミ屋敷になるということは、生活ゴミや粗大ゴミを誰かに不法投棄されているということなのです。
また、ゴミを敷地内に不法投棄できるということは、誰でも敷地内に不法侵入できるということであり、不審者や放火犯の侵入も許してしまうことになります。
放火による火災でも失火責任法（失火法）が適用されるため、隣家にまで火災の被害が広がったとしても、重大な過失がない限りは損害賠償責任を問われることはありませんが、「放火犯が空き家に簡単に入れる状況」や、「燃え広がりやすいゴミが放置されている」という場合、重過失が認められ、所有者に責任が問われることがあります。
周辺住民とのトラブルや犯罪に巻き込まれないためにも空き家は頻繁に管理する、そして管理することが難しいようなら空き家の処分を検討することが大切です。
不要になった空き家を処分する２つの方法
空き家を処分する理由は、固定資産税や空き家の管理、建物の老朽化や防犯など様々ですが、実際に処分する具体的な方法をご紹介します。
空き家を処分する方法は「売却」と「寄付」の２つです。
1.売却
不要になった空き家を手放す場合、まずは「売却」から検討してみましょう。需要のあるエリアや建物の状態が良い不動産であれば売却益を期待できるからです。
そのままの状態で売却できれば手間や解体費用がかかりませんが、建物が古いとなかなか買い手が見つからないこともあります。逆に、解体費用はかかりますが、更地にして売ることで高く早く売れる可能性があります。
また、リフォームして売却するのも方法の1つです。内装がキレイになるため、買い手が見つかりやすいというメリットがある反面、費用をかけてリフォームしても必ず買い手が現れるとは限らないというデメリットもあります。これは慎重に検討する必要があるでしょう。
2.寄付
売却を検討した後、売れない不動産であるならば、「寄付」を検討してみましょう。
寄付ですから売却益のような収益は見込めませんが、空き家を管理する手間や固定資産税を支払う必要が無くなるというメリットがあります。
主な寄付先は、自治体・個人・法人になりますが、自治体が売れない不動産を引き受け入れてくれる可能性は低いため、現実的には個人か法人になります。
その空き家をリフォームや改築工事して住みたいという個人の方や、建物を解体して土地を事業用に転用したいという法人に寄付するわけですね。
その不動産を寄付することによって次世代に繋げる社会貢献にもなります。
個人や法人に空き家を寄付する場合、相手方に贈与税・不動産取得税や解体費用、所有権移転登記等の手間や費用がかかることを理解し、後々のトラブルを避けるために「贈与契約書」を作成しておくことが大切です。
無料でも空き家を処分できない時代がやって来る
総務省の調査によると、2022年現在、全住宅の7戸に1戸が空き家という状況になっており、2033年には3戸に1戸が空き家になると予測されています。
今はまだ、空き家の処分方法として「売却」や「寄付」がありますが、空き家の戸数が増加するにつれて空き家の価値が目減りし、売れないどころか、タダでも貰ってくれない、無料でも空き家を処分できない時代がやってくるでしょう。
需要のあるエリアや建物の状態が良い不動産は別ですが、需要のないエリアに建っているボロボロの空き家を買いたい人はおろか、無料でも欲しくないという人が増えてくるわけです。
実際、弊社にご相談されるお客様の中には、「二束三文でいいから売りたい」という方や、「タダでもいいから引き取ってほしい」という方、「解体費用100万円を出すから貰ってほしい」というお客様までおられます。
このような物件は福岡でも北九州地方、筑豊地方、筑後地方に多く、弊社としても、タダでも引き取れない物件、100万円を頂いても引き取れない物件が実際にありました。
今後、このような物件は増えていくでしょう。
今はまだ、「売却」や「寄付」という選択肢が残されています。数年後、お金を払わないと空き家を処分できないという時代になってからでは手遅れですので、不要になった空き家は1日でも早く処分の検討を始めてみては如何でしょうか。
まとめ
不要になった空き家は「売却」による処分が最も理想的な処分方法です。希望通りの売却益を得られるのが最も望ましいですよね。
しかし、エリアに対する需要の有無、建物の状態や築年数によっては買い手が見つかるまでに時間を要し、長期間に渡って売れない状況が続くこともあります。
その空き家を所有している期間、固定資産税を支払い続け、掃除や草刈りなど空き家の管理をし、倒壊や放火などのリスクを抱えなければいけないため、希望の売却額を理想にしながらも、ご自身のストレスによっては多少の減額やその他の選択肢を検討してみると良いでしょう。